住宅ローンの長期物金利が上昇し始めました。 次の焦点は「その金利上昇の波が、短期物金利に及ぶのか」ということです。

今回は金利上昇リスク懸念が増大している中、短期物金利で返済中の方を中心にその対応方法を紹介します。

現在の住宅ローン金利レンジ

短期物は変動金利、長期物は10年固定金利として金利レンジを確認すると、記事執筆時（7/15）現在は概ね、

・変動金利レンジ　表面金利：0.289％～0.9％ ・10年固定金利レンジ　表面金利：0.815％～1.65％ 金融機関によって金利設定の特徴が異なりますので、金利レンジ幅は思ったより広くなってしまいました。

中心レンジとして、変動金利0.5％前後、10年固定金利1.1％前後です。

先々の方針は不明

短期物金利で返済中の方のいちばんの懸念事項は、金利上昇が自分達にまで及ぶのか、そしてもしそうなった場合はどう対応方法だと思います。

「金利上昇が短期物金利にまで及ぶのか？」は現在のところ不明です。

短期物金利は日銀が完全にコントロールしていますので、日銀の金融緩和政策が維持されている現状においてはまだ大丈夫だと想定されます。

近々で言えば多くの金融機関が基準日としている今年10/1、来年4/1の金利設定については問題はないと思われます（現在の借入金利が維持）

気にかけておくのは、今のところ確率は低いですが、日銀の金融政策に変更がないかどうかということです。

来年4月以降につきましては、日銀の次の新総裁や新メンバーの方針がどうなるのかわかりませんので不明という回答になります。

■金利上昇が及びそうになったときの選択肢 来年の4月以降の話になると思いますが、もし金利上昇が自分に及びそうになったら、全額繰上返済できる方以外の検討する選択肢は次の4つです。

1.一部繰上返済をして返済額を圧縮する 2.金利タイプを変更 ※固定金利タイプに変更すると固定期間中は変動金利に原則戻れない 3.借換え 4.金利上昇を受け入れて現状のまま返済する どの対応方法を選択したらいいのかは、個別判断になります。

借りている金融機関や借入状況、家計状況等により価値判断は分かれるのでご了承ください。

■具体例 検討材料として、具体例をあげます。

【設定】 ・5年前 ・変動金利0.6％ ・借入額3000万円 ・返済期間35年 ・元利均等 ・毎月返済のみで住宅ローン返済中 ・ 当初毎月返済額　79208円 ・ 60回返済後残高　約2609万円 ・ 返済残回数　360回 ■□1. 200万円繰上返済した場合□□ 変動金利　0.85％の場合　返済額　75834円 金利タイプも変更の場合　10年固定金利　1.50％の場合　返済額　83139円 ■□2. 金利タイプ変更□□ 10年固定金利　1.5％の場合　返済額　90041円 全期間固定金利　2.0％の場合　返済額　96433円 ■□3. 諸経費80万円込みで借換え□□ 変動金利　0.6％の場合　返済額　81637円 10年固定金利　1.2％の場合　返済額　88981円 ■□4. 金利上昇受け入れ現状維持□□ 変動金利　0.85％の場合　返済額　82130円 ※5年ルールは考慮していません。 ※細かい諸経費などは考慮しておりません。目安として考えてください。

1～4 のどの対応方法を選択するのかは、将来の金利予測、家計状況等により判断が分かれるものと考えます。

また、変動金利の5年ルール、1.25倍ルールがある場合には金利上昇リスクに対するとらえ方が違うかもしれません。

個別に判断するしかないのです。 将来の金利設定をしたうえでCFシミュレーションなどにより家計状況予測をしたうえで、どの対応が一番価値観に合うのかで判断するのがいいと考えてください。

不動産売却時にはさまざまな書類が必要です。

行政機関で取得するもの、売却を依頼した不動産業者が作成するもの、または対象物件の管理組合・管理委託会社が発行するものなどなど…。

不動産業者に任せればすべて揃えてくれますが、マイホームの売買ならともかく、不動産投資家が「知識なし」ではあまりに心もとないというもの。

本記事では、不動産売買に必要な書類取得の手続きと費用について説明します。

不動産業者に任せれば、必要書類は揃えてくれるが…

不動産取引にはありとあらゆる書類が必要になります。

通常は売却を依頼した不動産業者が諸々の発行窓口で入手してくれます。

中には売主本人でないと取得できない書類もありますが、それらは委任状を作成すれば取り寄せ可能です。

マイホームの買い替えであれば、他人任せで良いかもしれません。

しかし不動産の売却・購入を繰り返す投資家であれば、売買取引のタイミング毎に必要な書類について知っておくと良いでしょう。

売却依頼時

◆個人情報取扱同意書

不動産取引においては、さまざまな場面で個人情報の確認が必要になります。

そのため、不動産業者は事前に売主の身分証明書提示を求めると同時に、「個人情報取扱同意書」への署名を求めます。

◆登記簿謄本

売却物件の所有者を確認するため「登記簿謄本（全部事項証明書）」を取得します。

全部事項証明書には土地や建物の所在・面積、所有者の住所・氏名、ローン借入状況等が記載されています。

法務局で取得すると1通600円（収入印紙払い）かかりますが、インターネットの「登記情報提供サービス（民事法務協会）」で取得すれば1通332円です。

◆重要事項調査報告書

売却物件がマンションの場合、その管理形態や管理費・修繕積立金の額、滞納状況や繰越金などの状況を確認するため「重要事項調査報告書」を取得します。マンションの管理組合（管理委託会社）が発行するもので、取得には1通1～1.5万円程度の手数料がかかります。

◆新築時パンフレット

・図面集 分譲マンションの場合、新築時に物件パンフレットや図面集を発行している場合がほとんどです。

これらの書類を売主が保存していれば良いのですが、もともと渡されていない、または紛失した場合は不動産データベース提供会社から取り寄せることになります。

手数料はパンフレット・図面集それぞれ1部1,000～1,500円程度です。

◆価格査定書

売却物件の適正な売出し価格を決めるために「価格査定書」を作成します。

不動産鑑定士が査定するものでなければ料金はかかりません。 ◆媒介契約書 売出し価格が決まったら、売主と不動産業者間で「媒介契約書」を取り交わします。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は定期的な業務報告が受けられます。

契約期間は3カ月間で、更新も可能です。